고시원 양수시 건축물대장 확인하는 방법

고시원(고시텔) 매매나 인수·운영을 준비할 때, “실제 방 개수”와 “건축물대장(허가 내용)”을 비교해 보는 것은 매우 중요합니다. 특히, 건축물대장은 해당 건물이 어떤 용도(고시원·사무실·주택 등)로 허가되었는지, 몇 층에 몇 개의 방(호실)이 있는지를 공식적으로 확인할 수 있는 자료입니다. 아래는 건축물대장을 확인하는 방법과 유의사항입니다.

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1. 건축물대장 확인 방법

1. 정부24(구 민원24) 등 온라인 발급
   • 정부24정부24정부24 사이트(https://www.gov.kr/)에서 ‘건축물대장 발급’ 메뉴를 통해 등본을 열람하거나 발급 신청할 수 있습니다.
   • 본인 인증 후, 주소(번지) 등 건물을 특정할 수 있는 정보를 입력하면 건축물대장을 확인할 수 있습니다.
2. 시·군·구청 건축과(또는 민원실) 방문
   • 건물 소재지 관할 구청·시청에 직접 방문하여 건축물대장, 건축허가도서(평면도, 구조도면 등)를 발급받을 수 있습니다.
   • 보통 건축물대장 발급에는 약간의 수수료가 발생하며, 신분증 지참이 필요할 수 있으니 미리 확인하세요.
3. 부동산 중개사·행정사 등의 대리 발급
   • 부동산 중개인, 행정사, 법무사 등에게 위임하여 건축물대장 열람·발급을 대행할 수 있습니다.
   • 위임 시 필요 서류(위임장, 신분증 사본 등)를 챙겨야 하며, 대행 수수료가 발생할 수 있습니다.

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2. 건축물대장 주요 확인 항목

1. 건축물의 용도(고시원, 사무실, 다가구주택 등)
   • 실제 고시원 용도로 허가가 되었는지, 혹은 다른 용도로 등록되어 있는지를 확인해야 합니다.
   • 용도가 ‘일반 숙박시설’·‘근린생활시설’ 등으로만 표기되어 있고 고시원으로 특화된 허가 내용이 없다면, 추가로 고시원 인허가 절차가 필요할 수 있습니다.
2. 층별 현황 및 호실(방) 수
   • 건축물대장에는 “층별 개요(층별 면적, 호실 수)”가 표시되어 있습니다.
   • 예를 들어 3층에 10개 실이 등록되어 있는데, 실제로는 15개의 방이 운영 중이라면 불법 증축이 의심됩니다.
3. 건축면적, 연면적, 증축 이력
   • 불법 증축은 주로 ‘복도 폭을 줄여서 방을 만들었다’거나, ‘공용 공간을 방으로 개조’하는 방식으로 나타납니다.
   • 건축물대장과 실제 건축 현장 상태(면적, 구조)가 다르면 불법 건축 또는 미신고 변경 가능성이 큽니다.
4. 건물 소유자·권리사항
   • 말소되지 않은 근저당권, 가압류, 압류 등 권리관계도 함께 확인하여 매매·인수 시 문제가 없는지 살펴봐야 합니다.
   • 건물 소유자가 실제 매도인이 맞는지, 공동 소유 상태는 아닌지도 체크해야 합니다.

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3. 건축물대장과 실제 현장 불일치 시 대처법

1. 불법 여부 우선 확인
   • 방 개수나 구조가 허가 내용과 다르다면, 불법 건축물로 간주될 수 있습니다.
   • 이 경우 과태료 부과, 원상복구 명령, 영업정지 처분 등 불이익이 따를 수 있으므로 매입 전 꼼꼼히 확인해야 합니다.
2. 합법화(건축물대장 정정) 가능성 검토
   • 일부 경우, 구조 변경이 건축기준·소방기준을 충족한다면 건축사와 협의하여 ‘대수선 허가’ 등의 절차로 합법화를 진행할 수 있습니다.
   • 소방안전시설, 복도 폭, 비상구 등 관련 규정을 모두 충족해야 하므로 비용이나 시간이 상당히 소요될 수 있습니다.
3. 매도인에게 시정(원상복구) 요구
   • 합법화가 어렵거나, 비용이 지나치게 큰 경우 매도인 측에 불법 시설을 원상복구해 달라고 요구할 수 있습니다.
   • 매수인(인수자)이 시정 책임을 떠안게 되면 추후 금전적 손실이나 법적 리스크가 생길 수 있으므로, 반드시 사전에 합의하고 계약 조건에 명시하십시오.
4. 계약 시 특약 조항 명시
   • “건축물대장과 실제 현장 불일치로 발생하는 모든 행정처분 및 비용은 매도인 측이 책임진다”라는 특약을 걸어두어야 합니다.
   • 추후 인수 후에 불법 건축이 적발되어도, 책임 소재가 명확하도록 계약서에 구체적으로 기재하세요.

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4. 추가 팁 및 주의사항

1. 실사와 도면 확인을 동시에 진행
   • 건축사나 소방 전문가, 부동산 중개인을 대동하여 실제 건물 구조(층별 실, 복도 폭, 비상구, 소방시설 등)와 도면을 함께 비교해 보시는 것이 좋습니다.
2. 관할 구청에 직접 문의
   • 필요한 경우, 건물 소재지 관할 구청 건축과를 방문하거나 전화로 ‘해당 건물의 허가 내역 및 점검이력’을 문의할 수 있습니다.
   • 불법 건축 이력이 있는지, 예전부터 민원이 접수되었는지 등을 알 수 있어 추후 리스크를 미리 파악할 수 있습니다.
3. 소방·위생 점검 기록도 함께 확인
   • 건축물대장만 확인해도 기본적인 허가 상태를 파악할 수 있지만, 고시원은 화재나 위생 문제가 매우 중요한 시설입니다.
   • 최근 소방 점검일, 위생·배수 시설 문제 여부를 미리 조사하는 것이 안전합니다.

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결론

• 건축물대장 확인은 고시원 매매·인수 시 필수 단계로, 용도(고시원 허가 여부), 층별 호실 수, 건물 면적 등을 정확히 파악해야 합니다.
• 실제 상태와 대장상의 정보가 다르면 불법 건축일 가능성이 높으므로, 매도인에게 합법화·원상복구 여부를 확인하고,
  계약서 특약으로 이후 발생할 수 있는 행정처분 위험을 매도인이 책임지도록 명확히 정해야 합니다.
• 정부24 온라인 발급, 구청 건축과 방문, 전문가 대행 등 다양한 방법으로 건축물대장을 열람할 수 있으니, 반드시 계약 전 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.