고시원 양수할 때 준비사항

고시원(고시텔)을 매매하거나 인수·양도하려면 일반 주택이나 상가 매매와는 다른 주의사항이 필요합니다. 특히 고시원은 다수의 임차인이 상주하며, 건축물 용도나 소방·위생 시설 기준이 엄격하게 적용되는 편이므로, 다음과 같은 사항들을 중점적으로 살펴보셔야 합니다.

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1. 건축물 용도 확인

1. 건축물대장 확인
   • 해당 건물(층)의 용도가 ‘고시원(고시텔)’으로 허가가 난 상태인지 확인해야 합니다.
   • 원래 주택이나 사무실 용도로 지어진 건물이나 층을 불법으로 고시원으로 개조한 경우, 불법건축물로 적발될 위험이 있으며 과태료, 영업정지 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.
2. 불법 증축·개조 여부
   • 고시원은 방 개수를 늘리기 위해 복도 폭을 줄이거나, 비상구를 막는 등의 불법 개조가 종종 발생합니다.
   • 불법 증축으로 적발될 경우, 영업 중단 명령이나 고발 등의 법적 문제가 될 수 있으므로 매입 전 반드시 서류와 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.

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2. 소방 및 안전 설비 점검

1. 소방시설
   • 소화기, 스프링클러, 화재경보기, 완강기 등 소방시설이 법적 기준에 맞춰 제대로 설치되어 있는지 확인해야 합니다.
   • 고시원은 화재 위험이 특히 큰 편이므로, 소방안전점검 증명서(소방 점검 필증)를 반드시 확인하고 최근 점검일자와 이상 여부를 체크하세요.
2. 피난 통로 확보
   • 각 층별 비상구 위치와 작동 여부, 피난계단, 복도 폭 등 피난에 필요한 요소를 직접 확인해야 합니다.
   • 피난 통로가 규정 폭에 미달하거나, 방화문이 철거된 경우 안전 문제가 심각하므로 매매 계약 전에 반드시 시정 여부를 확인하십시오.

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3. 사업자등록 및 운영 인허가

1. 사업자등록 여부
   • 고시원을 운영하기 위해서는 일반숙박업(또는 생활숙박업)과는 다른 고시원업(기숙사 형태 등)으로 사업자등록을 해야 합니다.
   • 인수·양도 시 기존 사업자등록을 어떻게 넘길지, 또는 신규로 등록해야 하는지 세무사나 전문행정사와 상의하는 것이 좋습니다.
2. 위생·기타 인허가
   • 화장실, 주방 등 공용시설이 있는 경우 위생 관련 법규(수도·정화조 등)를 준수하고 있는지도 점검합니다.
   • 각종 인허가(옥외 간판, 소방 관련 허가 등) 서류들을 실제 확인하여 불법 사항이 없는지 꼼꼼히 확인하십시오.

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4. 임대차 현황 및 권리관계

1. 세입자(투숙객) 임대차 계약
   • 방마다 이미 체결된 임대차 계약이 있으며, 보증금과 월세가 어떻게 설정되어 있는지 확인해야 합니다.
   • 인수 후에도 기존 임차인에 대한 계약을 그대로 승계하는 경우가 대부분이므로, 기존 계약 사항(임대 보증금, 월차임, 만료 시점 등)을 반드시 파악해야 합니다.
2. 운영 수익 및 권리금
   • 고시원의 수입(월세 수익, 보증금 이자 등)과 지출(관리비, 공과금, 유지보수 비용 등) 내역을 확인해 실제 운영 시 수익 구조를 파악합니다.
   • 기존 운영자가 임차권 양도 혹은 권리금(시설·집기 인수금)을 요구할 수 있는데, 그 적정성을 객관적으로 검토해야 합니다.
3. 담보(근저당 등) 설정 여부
   • 매도인(건물주) 혹은 이전 임차인 명의로 근저당권이 설정되어 있는지 부동산 등기부등본으로 확인하세요.
   • 빚이 있는 상태라면 매매가 완료되기 전 말소가 가능한지 확인해야 합니다.

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5. 계약 전·후 절차

1. 실사 및 점검
   • 매매 계약 전에 전문가(부동산 중개인, 건축사, 소방 전문가 등)와 함께 충분한 실사와 점검을 진행하세요.
   • 단순 시설물의 문제 외에도, 옆방 소음·층간 소음, 환기·배수 상태 등 운영 중 문제가 될 수 있는 요소를 직접 확인합니다.
2. 매매계약서 작성
   • 부동산 중개업소를 통해 계약을 진행하는 경우가 많으며, 고시원 매매에 특화된 중개경험이 있는 전문가를 선정하는 것이 좋습니다.
   • 계약서에는 고시원의 권리금, 집기·비품 인수 범위, 시설 보완 의무, 잔금 및 소유권 이전 일자 등을 구체적으로 명시하세요.
3. 인수 인계(잔금) 시점
   • 잔금일 전까지 시설물 하자 보수나 소방점검을 반드시 완료하도록 하고, 보수 완료 확인서를 받으세요.
   • 잔금일과 동시에 고시원 운영에 필요한 각종 열쇠, 비밀번호, 임대차 계약서(세입자 명단), 영업자료 등을 넘겨받아야 합니다.

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6. 세금 및 기타 법적 유의사항

1. 취득세, 재산세 등
   • 일반 상업용 부동산(업무시설) 매입과 비슷하지만, 고시원 운영 형태에 따라 세율이나 공시가격이 달라질 수 있으므로 세무사와 상담하세요.
   • 매매 후에는 재산세, 종합부동산세 대상 여부도 달라질 수 있으니 관련 부분을 미리 확인합니다.
2. 소득세 및 부가세
   • 임대 수입에 대해 소득세를 신고해야 하며, 경우에 따라 부가가치세도 고려해야 합니다.
   • 사전 세무 컨설팅을 통해 향후 운영 시 발생할 세금 부담을 미리 계산하고 대비하세요.
3. 고시원 운영 특례나 규제
   • 시·군·구별 조례나 건축·소방법 등으로 고시원 운영이 제한되는 지역이 있을 수 있으므로, 지자체 상담이 필수입니다.
   • 1인 1실 면적 기준 강화, 방화문 설치 의무, 복도 폭 기준 강화 등 새로운 안전 규제가 추가로 진행되는 추세이므로 수시로 관련 규정을 확인하세요.

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결론 및 참고

• 고시원 매매는 일반 주택이나 상가 매매와 달리 소방·안전·위생·임대차 관리 등이 복합적으로 얽혀 있습니다.
• 반드시 건축물 용도, 소방안전 시설, 임차인 계약 승계, 시설 적법성 등을 철저히 확인한 뒤 계약서를 작성해야 합니다.
• 전문가(부동산 중개사, 건축사, 소방 전문가, 세무사 등)의 도움을 받아 매매 과정을 진행하는 것이 위험을 최소화하는 핵심입니다.

위 항목들을 종합적으로 검토하고, 계약 전 후에는 충분한 실사와 문서 검토를 통해 불측의 법적·경제적 손실을 방지하시기 바랍니다.