상가투자 비밀노트 : 상권분석

<상가투자 비밀노트 (홍성일/서선정)> 을 읽고 필요한 부분을 발췌한 포스트임.

 

* 상가투자 지도 만들기

- 토지 이용 계획원 (토지이용계획확인원) : 토지에 대한 도시계획의 결정사항 및 도시계획 구역 내의 행위에 대한 허가 제한 등

- 지적편집도 : 임야 등의 모양을 나타낸 도면, 용도별로 세분화되어 있음.

건폐율 기준

용적율기준

발췌 : https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=297&ccfNo=3&cciNo=1&cnpClsNo=2

- 1종 전용주거지역은 건폐율과 용적률이 용도지역별 내에서 가장 낮아 주거지역으로는 쾌적하지만 면적 대비 세대수가 많지 않으므로 상권 형성에는 많은 도움이 되지 않을 것임. 만약 일반 상업지역과 거리가 멀지 않다면 일반 상업지역으로 상권이 흡수될 수도 있다.

 

* 상권의 분류

- A급 : 상권의 범위가 업종특성상 넓다. 반경 1,2km이 영향범위 (커피전문점, 제과, 은행, 이동통신대리점, 안경점, 유명 의류판매점, 화장품전문점, 액세서리, 패스트푸드점, 대형미용실, 전문학원 등)

- B급 : 상권의 범위가 생활 편의품은 500m이내지만 전문음식점은 1, 2km까지도 영향권임. 업종별 영향권이 혼재되어 있음. 대형음식점, 전문의류점(아웃도어, 시날가게), 중형마트, 2군 프랜차이즈점 등 주로 생활용품을 취급하는 업종

- C급 : 기술서비스(카센터)는 500m이내이고 배달전문점은 1,2km영향권으로 봄, 소형 미용실, 카센터, 세탁소, 보습학원, 분식점, 각종 부품판매점, 수리점 등 소형서비스 업종과 각종 배달전문점 등 매출이 높지 않은 업종

배후세대별 특징

연령별 상권의 특징

* 항아리 상권?

- 배후세대가 갖춰진 특정 지역에 제한적인 상권 형성

- 지역적인 특성상 확장하지 못하는 권역임, 근거리에 역세권이나 기타 상권이 없거나 타 지역으로 이동이 제한적인 경우임

 

* 동선의 심리

1. 사람들이 많은 곳으로 몰리는 경향

2. 환하고 밝은 곳에 사람들이 몰림

3. 평상시에 자주 사용하고 있는 경로를 바꾸지 않음

4. 닫히고 막힌 곳보다 열려진 느낌이 있는 곳으로 이동함

5. 멀고 편한 길보다 불편해도 가까운 거리를 선택함

6.  정면의 계단과 통로를 선택하거나 막다른 곳이 나올 때까지 직진, 갈림길에서 왼쪽의 길을 선택하는 본능

7. 불안한 길보다 안전하다고 생각한 경로로 향하는 경향

 

* 흐르는 동선에 주의해라.

- 단순히 교통시설 등을 이용하기 위해 거쳐야만 하는 동선 등 목적을 위해 지나가는 동선인 경우 사람들의 이동속도가 빠르고 상점을 이용하지 않을 수 있다.

- 지하철역이 함께 있는 잘 발달된 지하차도도 흐르는 동선일 수 있다.

 

* 동선상 좋은 상가

1. 지하철역 연계 가능한 버스 노선이 많은 정류장 주변

2. 대단지 아파트 단지 초입

3. 이동동선에 점포수가 많은 지역

4. 차량의 저속 주행이 원활, 보행자의 이동 경로가 단순한 지역

5. 지하철 출구 중 이용률이 가장 높은 곳의 상가

6. 노점상과 같은 비상가판매점이 몰려 있는 곳

7. 고정 고객이 있는 상가

8. 주거지역과 동선이 연결된 곳

 

* 피해야 하는 상가

1. 건물의 휴식공간에 잠깐 앉아 쉬거나 사람들이 모여 담배 필 수 있는 공간에 막혀있는 상가 --> 공개공지라 함

2. 조형물이나 조형수에 가려진 상가

3. 전면에 주차장이 있는 상가

4. 완충녹지로 막혀있는 상가 (상가가 잘 안보임)

5. 간판이 잘 보이지 않는 상가

6. 접근성이 나쁜 상가나 먹통형 상가

7. 대중교통의 시작점과 먼 상가

 

* 전면노출이 많은 구조의 상가가 좋다.

 

* 접근성을 떨어뜨리는 요소

1. 상가 전면을 막는 높은 계단이나 화단

2. 건물의 모양이 계단형이거나 경사가 높은 곳

3. 교통시설이나 도로 등으로부터 이동거리가 먼 곳

4. 인도가 단절되어 있거나 노출 폭이 좁은 곳

 

(생각)
사람들이 어떤 길로 이동할지 예상하고,
그 길에서 어떤 행동들을 하며,
출근시간/퇴근시간/휴일/평일낮시간에는 어떤 패턴을 보이는지,
실제 장사가 잘 되고 있는 것 인지,
아니면 그냥 지나가는 길인지를 먼저 눈으로 확인한 후에
투자해야 투기가 되지 않을 것임