상가투자 비밀노트 : 상가 종류와 고르는 팁

<상가투자 비밀노트 (홍성일/서선정)> 을 읽고 필요한 부분을 발췌한 포스트임.

 

* 분양상가에서 수익률 높은 매물 고르는 요령 10가지

1. 주변 여러곳의 분양 사무실을 방문해서 분양가가 적절한지 직접 확인한다.

2. 비슷한 입지에서 분양가가 다르면 원인을 파악해야 함

3. 보장된 수익률을 믿지 말자. 시세보다 높게 책정된 경우가 많다. 주변 시세, 상권에서 파악하기.

4. 분양률, 임대 비율, 분양 상가의 위치, 상가 분양가와 할일율을 직접 검증해라.

5. 선임대계약서나 입점의향서는 얼마든지 만들어서 보여줄 수 있다.

6. 1층상가라고 무조건 좋은 것은 아니다.

7. 전물쇼핑몰, 테마몰은 잘 되기 어렵다.

8. 업종지정이 된 독점 상가가 전부 좋지는 않다.

9. 과장된 설명에 속지 마라.

10. 인근 분양 후 1~2년이 경과한 상가의 임대 가격, 매매 가격을 조사해라.

 

* 상가는 철저하게 수익률로 매매가가 정해진다. 일반적으로 1층은 5%, 2층은 6~7%, 3층이상은 8%이상을 기준으로 본다. 단, 구도심의 활성화된 상권은 4%에 만족하기도..

 

* 상가 매수시 미래 가치까지 염두해야 함. 매수하려는 상가의 주변 개발상황을 보고, 어떤 특정 이벤트 (백화점이 들어온다던지..)를 보고나서 사람들의 이동 루트나 장사가 잘 될만한 아이템 등이 달라질 수도 있다.

 

* 상가 일반 매매시 확인 사항 3가지

1. 구체적인 자금 계획 (5억 상가 매수 예제)

    대출 : 2억5천
    등기비용 : 2750만원 (평균5.5%) (취득세 포함)
    중개수수료 : 450만원 (0.9%)
    필요자금 : 2억 8200만원

2. 임차인 문제 (월세나 관리비가 밀리지 않고 있는지, 관리비가 높은지 - 높으면 임차인이 꺼림) 가 없는지 확인하기

     - 관리비는 평당 5천원에서 1만원이 적절함

3. 상권의 변화를 살펴보기 (극장입점이랄지.. 등)   

 

* 단지 내 상가

- 단지 내 상가, 소형 평수의 대단지가 유리하다.

- 생활 밀착형 업종 중심인 경우 경기에 큰 영향을 받지 않아서 공실의 위험이 적다.

- 수익률은 높지 않다.

- 안정적이어서 초보 투자자들이 선호

- 단, 단지내 상가는 주택법의 적용을 받음. (아파트 입주민의 생활편익을 위한 부대시설 및 복리시설임) 그래서 구조를 불법으로 변경했다던지의 경우에 제약이 많다고 함.

- 배후 세대에 따른 차이

  1. 공공임대(공공) : 소득수준이 높지 않기 때문에 업종 구성과 매출의 한계가 있다.
  2. 공공분양(공공) : 소득수준이 높지 않지만 분양 상가 수가 적고 업종의 독점권이 보장되는 편이라 상가 수익이 안정적으로 유지되는 편이다.
  3. 일반임대(민간) : 공공임대에 비해 매출이 안정적이나 시공사에서 상가를 직접 운영하는 경우가 많고 분양상가는 상가의 비율이나 업종의 독점 여부를 판단해야 함.
  4. 일반분양(민간) : 가구 수 대비 분양 수를 살펴보고 공급 과잉인지 봐야 한다. 입지가 좋지 않다면 신중하게 접근해야 한다.

                                --> 많은 경우 분양상가가 너무 많고 업종이 독점적이지 않음

   @ 대체로 25평에서 30평형대의 중소 평형(국민주택 규모) 위주로 구성된 단지 내 상가가 유리하다.

   @ 월세 비율이 높은 단지보다 전세나 자가 위주인 곳의 소비력이 훨씬 높다. (내생각) 정말 그런지 잘 모르겠음. 검증필요

- 단지내 상가의 입지

   @ 기본 매출이나 상권이 보장되는 기준은 보통 500세대 이상이라서 단지 규모가 최소 500~1000세대 정도는 되어야 안정적임

   @ 상가 접근은 편리한지 배후 세대 이동 동선 위에 있는지 검토 필요

 - 상가 전체 면적은 작을 수록 좋다.

   @ 입주 세대별 0.2평(0.66m2) ~ 0.4평(1.3m2)을 적정선으로 본다.

- 단지내 상가의 단점

   @ 수요층이 단지의 입주민으로 제한

   @ 대형 평형대는 단지내 상가보다 외부 대형 시설을 이요하는 경향이 있다.

   @ 가까운 곳에 근린형 상권이 있으면 그곳으로 유출

   @ 업종 제한 후발주자로 투자할 경우, 이미 경쟁력 있는 업종으로 구성되어 있기 때문에 새로 임차인을 들이기가 어렵다.

- 단지내 상가를 고르는 팁

   1. 배후세대가 500세대 이상

   2. 상가 연면적이 배후 세대에 적합해야 함

   3. 30~40대 비율이 높은 중소형 평형의 단지

   4. 아파트 주출입구와 외부 도로를 낀 곳의 상가를 선택해라.

 

* 근린상가 고르기

- 동선이 많이 겹칠수록 투자가치가 높다.

- 근린상가 배후 3000~5000세대인 경우 세대당 : 1.99m2 ~ 2.7m2 (0.6평~0.8평)

- 근린상가 고르는 팁

   1. 도보 10분 거리 내의 배후 세대가 1000세대 이상이어야 함

   2. 10~30대의 이용 비율이 높아야 함

   3. 유명 프랜차이즈 업종이 있는 곳을 찾아라.

   4. 주변 대형쇼핑몰과 업종이 겹치면 피해라.

   5. 버스정류장, 건널목, 퇴근 동선상의 입지를 찾아라.

   6. 교통이 편리한 곳을 찾아라. 

   7. 주차시설이 좋은 곳을 찾아라.

 

* 지식산업센터 고르기

 

* 지원시설 상가

 

* 상가주택

- 점포겸용 단독주택, 1층은 상가, 2층이상부터는 주택임

- 직접 거주하면서 임대 수익을 올릴 수 있고, 매매하기가 수월하다.

- 상권형성이 안되어있는 경우 1층 활용도가 낮다.

- 상가주택을 고르는 체크리스트

   1. 중심상업지구와 연계되는지?

   2. 땅 근처 아파트의 세대 수가 많은지?

   3. 코너에 있으면 좋다. 임대료를 더 받을 수 있고 세가 빨리나간다. 광고 효과가 크고 매장을 내기에 유리하기 때문.

   4. 남형은 직접 거주하려는 수요층을 겨냥, 북향은 수익률로 승부

   5. 도로폭이 넓은지 확인하기. 30m이상의 빨리는 주도로는 오히려 고객이 고이지 않음. 양쪽 상권을 갈라놓는 역할임.

   6. 주차장옆이면 좋다.

   7. 적절한 평수인지?

   8. 가구수 제한이 적은 땅인지 알아봐야 함. 지구단위계획에 가구 수를 제한하는 규정이 있음.